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在養老地産項目中，物理環境設計要點是很特别的一部分，特别是環保智能技術方面，包含的環保技術和智能化技術都極具先進性。

首先要清楚的是，物理環境包括家具選配、色彩、照明、采暖能各個方面。其總體的要求是：室内的采暖、熱水、空調降溫設備的設置。家具的選配則要考慮到老人逗留式活動的特點，家具要是圓滑、牢固的造型；房間的色彩主要以柔和淡雅的顔色做過渡配置為主；室内的照明要選用柔和的自然光，比起一般的住宅，其房間的光照度要提高2倍以上，要避免采用眩光；住宅通風标準為10~12回/小時。

其次就是智能化系統，應該是從老年人的生理及心理需要出發，注重的是實用性及安全性，可配置遠程遙控器、報警系統、空天自動調節、窗戶開關控制、對講系統。其重點是通過環保智能技術，讓智能化體系的設置變得更加簡單易懂，方便老人操作，而且能不影響到他們的正常生活和隐私。

環保智能技術包括兩大類，分别是環保技術和智能化技術。

環保技術包括以下四項：

1、同層排水系統：可以避免直接垂直排水帶來的噪音。

2、中央空調系統：可以保持室内空氣的清新，是高檔住宅的标配。

3、新風系統

4、地暖系統

以上兩種系統是通過地闆輻射層中的熱媒，來均勻加熱整個地面。

智能化技術統統包括四項：
1、家電一體化：即家電一體化控制系統、場景預設系統。

2、智能電梯

3、遠程視頻系統：可以通過傳輸線路及多媒體設備與後台聯系。

4、智能門禁系統：包括指紋鎖、視頻等五重安防。

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